BAIL COMMERCIAL : l’usufruitier, seul bailleur – seul débiteur de l’indemnité d’éviction.

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BAIL COMMERCIAL : l’usufruitier, seul bailleur – seul débiteur de l’indemnité d’éviction.

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En cas de démem­bre­ment de la pro­prié­té d’un local com­mer­cial, seul l’usufruitier a la qua­li­té de bailleur, de sorte que « l’indemnité d’éviction (…), qui a pour objet de com­pen­ser le pré­ju­dice cau­sé au pre­neur par le défaut de renou­vel­le­ment du bail, est à sa charge »,(Cass, Chambre civile 3, 19 décembre 2019, 18–26.162, Publié au bul­le­tin).

En l’oc­cur­rence, nue pro­prié­taire et usu­frui­tière avaient été condam­nées à payer in soli­dum une indem­ni­té d’éviction au loca­taire, dès lors, notam­ment, que « l’acte de refus de renou­vel­le­ment excède les pou­voirs du seul usu­frui­tier » ;

Ceci a été cen­su­ré par la Cour de cas­sa­tion, laquelle :

  • a rap­pe­lé que, si en cas de démem­bre­ment de pro­prié­té, l’usufruitier ne peut consen­tir un bail com­mer­cial ou le renou­ve­ler sans le concours du nu-pro­prié­taire (voir notam­ment, l’ar­ticle 595, al. 4, du Code civil)  ; 
  • il a, en revanche, « le pou­voir de mettre fin au bail com­mer­cial et, par suite, de noti­fier au pre­neur, sans le concours du nu-pro­prié­taire, un congé avec refus de renou­vel­le­ment (3e Civ., 29 jan­vier 1974, pour­voi n° 72–13.968, Bull. 1974, III, n° 48) ».

Autre­ment dit, si l’u­su­frui­tier ne peut don­ner à bail com­mer­cial un local, sans le concours du nu pro­prié­taire, il peut, en revanche, noti­fier, seul, au loca­taire un congé avec refus de renou­vel­le­ment, sous réserve des articles L145‑1 et s. du Code de com­merce (régime des baux com­mer­ciaux). Dès lors, il est le seul débi­teur de l’in­dem­ni­té d’éviction qui pour­rait, le cas échéant, être due au loca­taire.

Consul­ter la juris­pru­dence évo­quée : Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18–26.162, Publié au bul­le­tin.

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